Обсуждение жилищного вопроса стало национальным хобби: за ужином, в автобусах или наедине с собой, часть казахстанцев размышляют, как бы собрать кусочек счастья из кирпичей и бетона. Цены на недвижимость растут, согласно данным Бюро национальной статистики, с начала 2023 года стоимость первичного жилья выросла на 2,9%, ставя перед людьми новые вызовы. В погоне за мечтой некоторые из них готовы на протяжении десятков лет отдавать половину своего дохода банку. Скитаясь по съемным квартирам, потомки номадов мечтают о собственной, постоянной крыше над головой.
Мечта о своих квадратных метрах стала реальностью для Меруерт Мусаевой и ее семьи. На покупку дома они копили более трех лет. По словам жительницы столицы, основными критериями, определившими выбор, были надежность застройщика и удобное месторасположение жилого комплекса. При этом, по мнению заемщиков, репутация строительной компании оказывает значительное влияние на конечную стоимость недвижимости.
«Не сильно цена была завышена из-за района, скорее всего цена зависела от застройщика. И трудность, с которой мы столкнулись стало само одобрение ипотеки», – рассказывает Меруерт Мусаева.
Если застройщик имеет хорошую репутацию на рынке, это может повысить привлекательность его объектов для покупателей. В таком случае, будущие собственники могут заплатить более высокую цену за жилье, считая эти дома более качественными. Под качеством подразумеваются материалы, из которых построен дом. К примеру, некоторые будут готовы переплатить только за кирпичи между квартирами. Или отдать меньшую сумму, но знать музыкальный вкус своих соседей, и не только его.
Почему цены на жилье продолжают расти?
С каждым месяцем жилищный вопрос становится все более актуальным в связи со стабильным увеличением цен. Для разъяснения вопроса обратимся к эксперту в области недвижимости Алибеку Неспбекову.
«Постоянный рост цен обусловлен увеличением конкуренции на рынке, при которой строительные компании предлагают дополнительные удобства и условия, что приводит к увеличению цены за квадратный метр. Кроме того, девальвация валюты и низкие уровни заработной платы также оказывают влияние на постоянное увеличение цен на недвижимость».
Тенденции на рынке недвижимости в Казахстане постоянно восходящие, что, вероятно, замечают все, кто внимательно следит за ситуацией.
Кандидат экономических наук Айгуль Оразбаева отмечает, что льготные ипотечные программы также играют ключевую роль в процессе изменений на рынке недвижимости, однако их влияние может быть двояким:
«Несмотря на положительное влияние льготных ипотечных программ на активность рынка недвижимости, они также приводят к увеличению объемов кредитования и, как следствие, к росту цен. В связи с этим возникает мнение о необходимости ужесточения требований к доступности таких программ для возвращения рынка в равновесное состояние».
Как уже было отмечено, ограничение доступности этих программ поможет сформировать цены на жилье в равновесных условиях, учитывая реальный спрос и предложение на рынке. Такой подход способствует предотвращению резких колебаний и обеспечивает стабильность на рынке недвижимости, что важно для всех участников этого сектора, отметила экономист.
Какова средняя стоимость квадратного метра?
По данным аналитиков портала Krisha.kz, в январе 2024 года цена за квадратный метр жилья в Астане составляет 476 534 тенге. Это впечатляющая сумма, которая для многих делает приобретение даже небольшого жилья финансово значимым решением.
Экономист Азамат Оздоев отметил, что приобретение квартиры без ипотеки и кредита можно рассматривать как обмен зарплаты на квадратные метры:
«Покупка одного квадратного метра требует суммы, эквивалентной двум или даже двум с половиной зарплатам, что делает накопление денег нереальным».
Если предположить, что один квадратный метр стоит как одна зарплата, это кажется более осуществимым, но требует строгой экономии.
«Например, если квартира состоит из 45 квадратных метров, то на ее приобретение потребуется сберечь 45 зарплат. Если удается проживать на половину зарплаты и откладывать вторую половину, то это займет 90 месяцев или 8 лет. Однако за это время многое может измениться: уровень дохода, семейные обстоятельства, стоимость жизни. Без каких-либо активов накопить на квартиру становится еще сложнее», – добавил Азамат Оздоев.
Накопления на квадратные метры требует серьезной экономии, а сбережения могут быть недостаточными из-за изменчивости экономической обстановки. Так как же сохранить и накопить достаточно средств в условиях постоянно растущих цен и переменчивости доходов.
Сколько времени и денег нужно, чтобы купить жилье в столице?
По статистике Krisha.kz в Астане, Алматы и Шымкенте средняя стоимость одно-трехкомнатных квартир в 2023 году варьировалась от 15,5 млн до 43 млн тенге. А средняя заработная плата в третьем квартале 2023 года согласно данным Бюро национальной статистики составляла 350 542 тенге.
Эксперт в области финансов Мейрам Камелов утверждает, что с учетом постоянной инфляции соотношение средней заработной платы не в пользу стоимости квартиры в столице. Также финансист отмечает, что среднестатистическому жителю понадобится несколько десятков лет для приобретения однокомнатной квартиры в Астане.
«28,5 лет понадобится среднестатистическому жителю столицы для приобретения однокомнатной квартиры стоимостью 12 млн тенге. Если он будет ежемесячно откладывать по 35000 тенге, при этом зарабатывать 350000 тенге в месяц», – отмечает специалист.
Для накопления средств на собственную квартиру в столице эксперт рекомендует, в первую очередь, держать финансы в разных валютах, следить за рынком недвижимости и покупать валюту при снижении курса доллара и евро. Во-вторых, монетизировать собственные знания и умения, помимо этого иметь дополнительный заработок. В соответствии с рекомендациями специалиста важно отметить, что необходимо отказаться от участия в ставках, лотереях и не брать микрокредиты и кредитные карты.
Также финансист указывает на недостатки и преимущества таких ипотечных программ как «9-20-25» и других. Из отрицательных сторон эксперт отмечает сложности с подачей заявок из-за большого количества желающих во время запуска программы, переплату за квартиру из-за скрытых комиссий и страхования займа и проблемы с сайтами из-за перегрузки. А из достоинств подчеркивает низкие первоначальные взносы и возможность увеличения срока кредита. Кроме того, такие схемы кредитования доступны молодым семьям, государственным и военнослужащим.
Эксперт по ипотечным займам: «Всем ли нужна ипотека?»
По мнению эксперта по ипотечным займам Айымгуль Тасмагамбетовой, оформление жилищного кредита иногда оказывается менее выгодным, чем представляется на первый взгляд. Возможно, наиболее острой становится эта проблема в контексте средней зарплаты, когда значительная часть дохода вынужденно направляется на выплаты в банк, лишь в надежде стать владельцем жилья в будущем. Этот подход, по мнению специалиста, часто нецелесообразен и может привести к финансовым трудностям для заемщика.
«Первым делом необходимо определить – нужна ли вам ипотека? При выборе ипотеки важно быть реалистичным и учитывать свои финансовые возможности. Если ежемесячный платеж превышает бюджет, лучше рассмотреть аренду жилья, чтобы избежать финансовых проблем и стресса», – говорит эксперт.
Более того, необходимо тщательно подбирать ипотечную программу. Это поможет сократить время и деньги, необходимые для приобретения жилища.
«Ипотека – это мини бизнес-проект. Реализуйте его не торопясь, выделите время. Абсолютно нормально, если процесс оформления ипотечного кредитования займет до полугода. Самые доступные программы на сегодняшний день «7-20-25» и «9-20-25». Коммерческие ипотеки от Банков Второго уровня начинаются от 18% годовых», – объясняет Айымгуль Тасмагамбетова.
В случае возникновения форс-мажорных обстоятельств, таких как потеря работы, специалисты рекомендуют принять меры предосторожности. Обезопасить себя от финансовых рисков можно сформировав финансовую подушку, состоящей из средств, равных шести ежемесячным платежам. В непредвиденных обстоятельствах это поможет какое-то время оставаться на плаву. Также стоит обратить внимание на наличие текущих потребительских кредитов и закрыть их до оформления ипотечного займа.
Almir Amirov 
Айнур Ажибаева 
Малика Нудиева